Wohnen & Immobilien Rechner 2026

Wichtige Grundlagen

Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb machen meist 9 % bis 15 % des Kaufpreises aus. Den größten Posten bildet die Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern bis 6,5 % u. a. in NRW und Hessen). Hinzu kommen Notar- und Grundbuchgebühren nach dem GNotKG (rund 1,5 %). Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen teilt § 656c BGB die Maklerprovision hälftig (maximal je 3,57 % inkl. MwSt.). Banken verlangen in der Regel, dass sämtliche Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden.

Vermietete Wohnimmobilien werden über die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG als Werbungskosten abgeschrieben. Da unbebauter Boden keinem Verschleiß unterliegt, muss der Bodenwert vorab abgezogen werden. Für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 gilt eine lineare AfA von 3 % jährlich (33,3 Jahre Nutzungsdauer). Bei Baujahren zwischen 1925 und 2022 greift ein Satz von 2 % (50 Jahre), vor 1925 gilt 2,5 % (40 Jahre).

Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei, wenn zwischen Kauf- und Verkaufsnotarvertrag zehn Jahre liegen, oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Im Erbfall gewährt § 16 ErbStG Freibeträge für Ehepartner (500.000 €) und Kinder (400.000 €); das Familienheim bleibt nach § 13 ErbStG bei zehnjähriger Selbstnutzung steuerfrei. Nach § 19 WEG bilden Eigentümergemeinschaften zudem eine Erhaltungsrücklage (nach Petersscher Formel 150 % der Herstellungskosten über 80 Jahre).

Der CO2-Preis nach dem BEHG beträgt 2026 gesetzlich 55 €/t CO2. Nach dem CO2KostAufG wird die Abgabe im 10-Stufen-Modell geteilt: Bei ineffizienten Altbauten zahlt der Vermieter bis zu 95 %, bei Effizienzhäusern der Mieter 100 %. Für Wärmepumpen regelt § 14a EnWG reduzierte Netzentgelte (Modul 1 Pauschale oder Modul 2 Rabatt). Solaranlagen bis 30 kWp sind nach § 3 Nr. 72 EStG einkommensteuerfrei und erhalten nach dem EEG 2026 feste Einspeisevergütungen (8,1 ct/kWh bis 10 kWp).

Wie die Berechnungen funktionieren

Die Berechnungen beruhen auf anerkannten immobilienwirtschaftlichen Bewertungsmethoden und bundesgesetzlichen Rechenvorschriften. Die Kernformeln im Überblick:

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Typische Fehler bei der Berechnung

• ×Bruttomietrendite statt Nettomietrendite ansetzen: Die Bruttomietrendite blendet Kaufnebenkosten von bis zu 15 % sowie nicht umlagefähige Verwaltungskosten aus. Nur die Nettomietrendite spiegelt die tatsächliche Rentabilität wider.
• ×Gebäude-AfA auf den Gesamtkaufpreis berechnen: Da Grund und Boden keinem Verschleiß unterliegt, muss der Bodenwert vorab abgezogen werden. Das Finanzamt verwirft Abschreibungen auf den Bodenanteil.
• ×Notartermine bei der Spekulationsfrist missachten: Maßgeblich für die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG ist das Datum der notariellen Beurkundung beider Kaufverträge, nicht der spätere Grundbucheintrag.
• ×Vorzeitiger Auszug aus dem steuerfreien Familienheim: Wer ein Familienheim nach § 13 ErbStG erbt, muss zehn Jahre ununterbrochen selbst darin wohnen. Bei vorzeitigem Auszug oder Verkauf entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.
• ×CO2-Abgabe voll auf den Mieter umlegen: Vermieter dürfen CO2-Kosten für Gas und Heizöl nicht pauschal weiterreichen. Das CO2KostAufG schreibt eine prozentuale Kostenübernahme von bis zu 95 % für den Vermieter vor.
• ×Instandhaltungsrücklage als Betriebskosten deklarieren: Zuführungen zur Erhaltungsrücklage nach § 19 WEG sind nicht auf den Mieter umlegbar und müssen vom Eigentümer aus den Kaltmieteinnahmen getragen werden.

Beispielrechnung: Kauf, Rendite, AfA & CO2-Kosten

Häufige Fragen