Immobilien Kaufnebenkosten Rechner 2026
Der Immobilien Kaufnebenkosten-Rechner 2026 berechnet alle beim Haus- oder Wohnungskauf anfallenden Nebenkosten exakt nach Bundesland. Ermittle Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die gesetzlich geregelte Maklercourtage für deine Finanzierungsplanung.
Eingaben & Parameter
Kaufpreis & Nebenkosten-Sätze 2026 anpassen.
Üblich: ca. 1,5 - 2,0 %
Max 3,57 % inkl. MwSt.
Berechnungsergebnis
Gesamte Kaufnebenkosten
40.495,00 €
Entspricht 11,57 % vom KaufpreisGesamtkosten Immobilie
390.495,00 €
Kaufpreis inkl. aller NebenkostenGrunderwerbsteuer (6,5 %):22.750,00 €
Notar- & Grundbuchkosten (1,5 %):5.250,00 €
Maklerprovision (3,57 %):12.495,00 €
✓ Fachlich verifiziert nach GrEStG & Notarkostengesetz (GNotKG).
So funktioniert die Berechnung (Gesetzesstand 2026)
Die Berechnung der Kaufnebenkosten 2026 setzt sich zusammen aus:
1. Grunderwerbsteuer (GrEStG):
Richtet sich nach dem Bundesland des Immobilienstandorts (3,5 % in Bayern bis 6,5 % in NRW, Hessen und Niedersachsen).
2. Notar- und Grundbuchkosten (GNotKG):
Werden gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz ermittelt und betragen pauschal ca. 1,5 % des Kaufpreises (ca. 1,0 % Notarhonorar + ca. 0,5 % Grundbuchamt).
3. Maklerprovision (§ 656c BGB):
Für private Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt das gesetzliche Paritätsprinzip. Der Käufer zahlt maximal die gleiche Provisionshöhe wie der Verkäufer (in der Praxis meist max. 3,57 % inkl. MwSt.).
Beispielrechnungen (Praxis-Szenarien 2026)
Szenario 1: Eigentumswohnung in NRW
Berechnung aller Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung für 350.000 € in Nordrhein-Westfalen.
Eingabewerte:
Kaufpreis:350.000 €
Bundesland:NRW (Grunderwerbsteuer 6,5 %)
Notar & Grundbuch (1,5 %):5.250 €
Maklerprovision (3,57 %):12.495 €
Ergebnisse:
Grunderwerbsteuer:22.750,00 €
Gesamte Kaufnebenkosten:40.495,00 € (11,57 %)
Gesamtkosten Immobilie:390.495,00 €
Szenario 2: Hauskauf in Bayern ohne Makler
Kauf eines Einfamilienhauses für 500.000 € in Bayern mit reduzierter Grunderwerbsteuer und ohne Maklercourtage.
Eingabewerte:
Kaufpreis:500.000 €
Bundesland:Bayern (Grunderwerbsteuer 3,5 %)
Notar & Grundbuch (1,5 %):7.500 €
Maklerprovision:0,00 € (Provisionsfrei)
Ergebnisse:
Grunderwerbsteuer:17.500,00 €
Gesamte Kaufnebenkosten:25.000,00 € (5,00 %)
Gesamtkosten Immobilie:525.000,00 €
Sonderfälle & Häufige Fehler
Sonderfälle und rechtliche Tipps beim Immobilienkauf:
• Mitverkaufte Einbauten & Möbel: Zubehör und bewegliche Gegenstände (z. B. Einbauküche, Sauna), die im Notarvertrag mit ihrem Sachwert separat ausgewiesen werden, unterliegen NICHT der Grunderwerbsteuer.
• Makler-Paritätsprinzip (§ 656c BGB): Der Makler darf vom Käufer nur dann eine Provision verlangen, wenn der Verkäufer sich in gleicher Höhe verpflichtet hat.
• Notarkosten bei Sonderleistungen: Bei komplexen Abwicklungen (z. B. Löschungsbewilligungen, Wegerechten oder Erbbaurechten) können die Gebühren leicht abweichen.
• Eigenkapital-Pflicht: Banken verlangen bei der Baufinanzierung meist, dass die Kaufnebenkosten vollständig aus eigenen Mitteln (Eigenkapital) erbracht werden.
Amtliche Primärquellen & Rechtsgrundlagen
Rechtsstand 2026Bundesministerium der Justiz (BMJ) · § 1 GrEStG & Landestarife
Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)↗
Gültig 2026 · Geprüft 2026-09-06
Bundesministerium der Justiz (BMJ) · KV 21100 ff. GNotKG
Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)↗
Gültig 2026 · Geprüft 2026-09-06
Bundesministerium der Justiz (BMJ) · § 656c BGB (Paritätsprinzip)
Bürgerliches Gesetzbuch (§ 656c BGB - Teilung der Maklerkosten)↗
Gültig 2026 · Geprüft 2026-09-06
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden?↓
Grundsätzlich verlangen Banken bei der Baufinanzierung, dass alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) aus eigenen Mitteln gezahlt werden, da sie den Sachwert der Immobilie nicht steigern.
Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten?↓
In der Praxis betragen Notar- und Grundbuchkosten zusammen ca. 1,5 % des vertraglichen Kaufpreises (ca. 1,0 % Notar + ca. 0,5 % Grundbuchamt).
Kann man Grunderwerbsteuer durch Einbauküchen sparen?↓
Ja. Werden bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen oder Möbel im Notarvertrag mit realistischen Zeitwerten separat ausgewiesen, reduziert sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?↓
Zu den Erwerbsnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 % bis 2,0 %) sowie ggf. Maklerprovision (max. 3,57 % inkl. MwSt. für Käufer im Wohnungsbereich).
Können Kaufnebenkosten über die Bank mitfinanziert werden?↓
Einige Banken bieten 110-%-Finanzierungen an, allerdings erhöhen Mitfinanzierungen der Kaufnebenkosten das Kreditausfallrisiko drastisch und führen zu spürbar höheren Sollzinsen.
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