Mieteinnahmen-Steuerrechner 2026 – Steuer auf Vermietung berechnen

Der Mieteinnahmen-Steuerrechner ermittelt die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) sowie die resultierende Einkommensteuer. Von der Bruttokaltmiete werden die Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG), Schuldzinsen und sonstige Werbungskosten abgezogen.

Eingaben & Parameter

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Monatliche Kaltmiete (€)

€

Baujahr der Immobilie

Jahre

Gebäude-Anschaffungskosten (€)

€

Jährliche Schuldzinsen (€)

€

Sonstige Werbungskosten (€)

€

Sonstiges zu versteuerndes Einkommen (€)

€

Berechnungsergebnis

Bruttokaltmiete (Jahr)

12.000,00 €

Gebäude-AfA § 7 Abs. 4 EStG (2,0 % p.a. - Baujahr 2010)

− 4.000,00 €

Schuldzinsen & sonstige Werbungskosten

− 4.000,00 €

Steuerpflichtige Einkünfte V+V (§ 21 EStG)

4.000,00 €

Geschätzter Grenzsteuersatz (bei 45.000 € sonst. zvE)

34,1 %

Geschätzte ESt auf Mieteinnahmen

1.363,00 € / Jahr

Netto-Mietertrag nach Steuern & Zinsen

6.637,00 € / Jahr

✓ Fachlich verifiziert nach § 21 EStG, § 7 Abs. 4 EStG, § 9 EStG.

So funktioniert die Berechnung (Gesetzesstand 2026)

So berechnet sich die Steuer auf Mieteinnahmen: 1. Gebäude-AfA § 7 Abs. 4 EStG: • Baujahr vor 1925: 2,5 % p.a. (40 Jahre) • Baujahr 1925–2022: 2,0 % p.a. (50 Jahre) • Baujahr ab 2023: 3,0 % p.a. (33,3 Jahre) 2. Steuerpflichtige Einkünfte V+V = Mieteinnahmen (Jahr) − Gebäude-AfA − Schuldzinsen − sonstige Werbungskosten. 3. Einkommensteuer = Steuerpflichtige Einkünfte × persönlicher Grenzsteuersatz.

Beispielrechnungen (Praxis-Szenarien 2026)

Beispiel 1: Vermietung einer Wohnung (Baujahr 2010), Gebäudeanteil 200.000 €

Berechnung der steuerpflichtigen Mieteinnahmen bei 1.000 € Kaltmiete monatlich.

Eingabewerte:

Monatliche Kaltmiete (€):1.000,00

Baujahr der Immobilie:2010

Gebäude-Anschaffungskosten (€):200.000,00

Jährliche Schuldzinsen (€):3.000,00

Sonstige Werbungskosten (€):1.000,00

Sonstiges zu versteuerndes Einkommen (€):45.000,00

Ergebnisse:

Bruttokaltmiete (Jahr):12.000,00 €

Gebäude-AfA (2,0 % p.a.):4.000,00 €

Steuerpflichtige Einkünfte V+V:4.000,00 €

Geschätzte ESt (ca. 30 % Grenzsteuersatz):1.200,00 € / Jahr

Beispiel 2: Neubauvermietung (Baujahr 2024) mit höherer AfA (3,0 %)

Steueroptimierte Vermietung einer Neubau-Wohnung mit 3,0 % p.a. Gebäude-Abschreibung.

Eingabewerte:

Monatliche Kaltmiete (€):1.500,00

Baujahr der Immobilie:2024

Gebäude-Anschaffungskosten (€):350.000,00

Jährliche Schuldzinsen (€):7.500,00

Sonstige Werbungskosten (€):1.500,00

Ergebnisse:

Bruttokaltmiete (Jahr):18.000,00 €

Gebäude-AfA (3,0 % p.a. Neubau):10.500,00 €

Steuerpflichtige Einkünfte V+V:0,00 € (steuerfrei durch AfA & Zinsen)

Steuerliche Wirkung:Voller Zinseszins- & Cashflow-Vorteil ohne ESt-Mehrbelastung

Sonderfälle & Häufige Fehler

Sonderregeln & rechtliche Ausnahmen bei Vermietung (§ 21 EStG): • Verbilligte Vermietung an Angehörige (§ 21 Abs. 2 EStG): Beträgt die Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; Werbungskosten dürfen nur anteilig abgezogen werden. Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 %, ist der volle Werbungskostenabzug bei positiver Überschusserzielungsabsicht zulässig. • Erhaltungsaufwand vs. Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung dürfen netto 15 % der Gebäudeanschaffungskosten nicht übersteigen, da sie sonst nicht sofort als Werbungskosten abziehbar sind, sondern der Gebäude-AfA zugeschlagen werden müssen. • Grund & Boden nicht abschreibbar: Nur der reine Gebäudeanteil ist afa-berechtigt; der Kaufpreis muss nach der BMF-Arbeitshilfe in Grund- und Gebäudeanteil aufgeteilt werden.

Amtliche Primärquellen & Rechtsgrundlagen

Rechtsstand 2026

Bundesministerium der Finanzen (BMF) · § 21 EStG, § 7 Abs. 4 EStG, § 9 EStG

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG, § 7 Abs. 4 EStG)↗

Gültig 2026 · Geprüft 2026-09-13

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Muss ich Mieteinnahmen versteuern?↓

Ja. Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohnungen, Häusern oder Stellplätzen gehören nach § 21 EStG zu den steuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sie werden zusammen mit deinen übrigen Einkünften (z. B. Gehalt oder Rente) nach deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Was kann ich von den Mieteinnahmen steuerlich absetzen?↓

Absetzbar als Werbungskosten (§ 9 EStG) sind vor allem die Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG), Schuldzinsen der Baufinanzierung, Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen, Renovierungen), Nebenkosten (sofern nicht vom Mieter getragen), Verwaltergebühren, Grundsteuer und Fahrtkosten zur Immobilie.

Wie viel Prozent AfA gilt für Mietimmobilien?↓

Für ab 2023 fertiggestellte Gebäude gelten 3,0 % p.a. Für Gebäude mit Baujahr 1925 bis 2022 gelten 2,0 % p.a. Vor 1925 gelten 2,5 % p.a.

Sind Tilgungsraten von der Steuer absetzbar?↓

Nein, nur der Zinsanteil (Schuldzinsen nach § 9 EStG) mindert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Die Tilgung stellt Vermögensaufbau dar und ist steuerlich nicht abziehbar.

Wann spricht das Finanzamt von Liebhaberei bei der Vermietung?↓

Dauerhafte Verluste aus Vermietung werden vom Finanzamt anerkannt, solange eine Einkunftserzielungsabsicht auf Dauer (Prognosezeitraum 30 Jahre) besteht. Bei verbilligter Vermietung unter 50 % wird die Absicht gesetzlich hinterfragt.

Kann man Instandhaltungsrücklagen der WEG sofort von der Steuer absetzen?↓

Nein, Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind erst in dem Kalenderjahr als Werbungskosten abziehbar, in dem das Geld von der Hausverwaltung für konkrete Erhaltungsmaßnahmen tatsächlich ausgegeben wurde.