Fachlich geprüft von Ali B.•Stand: 2026•Aktualisiert am 2026-09-13

Mieteinnahmen-Steuerrechner 2026 – Steuer auf Vermietung berechnen

Der Mieteinnahmen-Steuerrechner ermittelt die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) sowie die resultierende Einkommensteuer. Von der Bruttokaltmiete werden die Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 EStG), Schuldzinsen und sonstige Werbungskosten abgezogen.

Eingaben & Parameter

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Stand 2026

Monatliche Kaltmiete (€)

€

Baujahr der Immobilie

Jahre

Gebäude-Anschaffungskosten (€)

€

Jährliche Schuldzinsen (€)

€

Sonstige Werbungskosten (€)

€

Sonstiges zu versteuerndes Einkommen (€)

€

Berechnungsergebnis

Bruttokaltmiete (Jahr)

12.000,00 €

Gebäude-AfA § 7 Abs. 4 EStG (2,0 % p.a. - Baujahr 2010)

− 4.000,00 €

Schuldzinsen & sonstige Werbungskosten

− 4.000,00 €

Steuerpflichtige Einkünfte V+V (§ 21 EStG)

4.000,00 €

Geschätzter Grenzsteuersatz (bei 45.000 € sonst. zvE)

34,1 %

Geschätzte ESt auf Mieteinnahmen

1.363,00 € / Jahr

Netto-Mietertrag nach Steuern & Zinsen

6.637,00 € / Jahr

✓ Fachlich verifiziert nach § 21 EStG, § 7 Abs. 4 EStG, § 9 EStG.

So funktioniert die Berechnung (Gesetzesstand 2026)

So berechnet sich die Steuer auf Mieteinnahmen: 1. Gebäude-AfA § 7 Abs. 4 EStG: • Baujahr vor 1925: 2,5 % p.a. (40 Jahre) • Baujahr 1925–2022: 2,0 % p.a. (50 Jahre) • Baujahr ab 2023: 3,0 % p.a. (33,3 Jahre) 2. Steuerpflichtige Einkünfte V+V = Mieteinnahmen (Jahr) − Gebäude-AfA − Schuldzinsen − sonstige Werbungskosten. 3. Einkommensteuer = Steuerpflichtige Einkünfte × persönlicher Grenzsteuersatz.

Beispielrechnungen (Praxis-Szenarien 2026)

Beispiel 1: Vermietung einer Wohnung (Baujahr 2010), Gebäudeanteil 200.000 €

Berechnung der steuerpflichtigen Mieteinnahmen bei 1.000 € Kaltmiete monatlich.

Eingabewerte:

Monatliche Kaltmiete (€):1.000,00

Baujahr der Immobilie:2010

Gebäude-Anschaffungskosten (€):200.000,00

Jährliche Schuldzinsen (€):3.000,00

Sonstige Werbungskosten (€):1.000,00

Sonstiges zu versteuerndes Einkommen (€):45.000,00

Ergebnisse:

Bruttokaltmiete (Jahr):12.000,00 €

Gebäude-AfA (2,0 % p.a.):4.000,00 €

Steuerpflichtige Einkünfte V+V:4.000,00 €

Geschätzte ESt (ca. 30 % Grenzsteuersatz):1.200,00 € / Jahr

Sonderfälle & Häufige Fehler

Wichtige Besonderheiten bei Vermietung: • Grund & Boden nicht abschreibbar: Nur die Gebäudekosten dürfen abgeschrieben werden. Der Grundstücksanteil ist herauszurechnen. • Tilgung ist keine Betriebsausgabe: Nur die Zinszahlungen der Baufinanzierung mindern die Steuerlast. • Verluste verrechenbar: Ist die Gebäude-AfA zzgl. Zinsen höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein negativer Ertrag, der das Gesamteinkommen steuermindernd senkt.

Amtliche Primärquellen & Rechtsgrundlagen

Verifiziert 2026

Bundesministerium der Finanzen (BMF) • § 21 EStG, § 7 Abs. 4 EStG, § 9 EStGEinkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG, § 7 Abs. 4 EStG) ↗Gültig für 2026 • Verifiziert: 2026-09-13

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie viel Prozent AfA gilt für Mietimmobilien?↓

Für ab 2023 fertiggestellte Gebäude gelten 3,0 % p.a. Für Gebäude mit Baujahr 1925 bis 2022 gelten 2,0 % p.a. Vor 1925 gelten 2,5 % p.a.

Sind Tilgungsraten von der Steuer absetzbar?↓

Nein, nur der Zinsanteil (Schuldzinsen nach § 9 EStG) mindert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen.