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Spekulationssteuer Immobilien Rechner 2026 – Steuer bei Vermieten & Verkauf

Der Spekulationssteuer Immobilien Rechner 2026 ermittelt, ob beim Verkauf deiner Immobilie Einkommensteuer anfällt. Bei vermieteten Objekten gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren ab Notarvertrag (§ 23 EStG). Erfahre, ob der Verkauf steuerfrei ist oder wie viel Steuer anfällt.

Eingaben & Parameter

Kauf-, Verkaufsdaten & Nutzung der Immobilie anpassen.

§ 23 EStG

Grenzsteuersatz für die Einkommensteuer (Spekulationsgewinn wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet).

Berechnungsergebnis
Zu zahlende Spekulationssteuer
52.500,00 €
⚠️ STEUERPFLICHTIG
Veräußerungsgewinn (Brutto)
150.000,00 €
Ermittelte Haltedauer:7 Jahr(e) (2019 bis 2026)
Steuerpflichtiger Gewinn:150.000,00 €
Angewendeter Steuersatz:35 %

Status & Einstufung:Steuerpflichtig (Haltedauer unter 10 Jahre & keine Eigennutzung)

✓ Fachlich verifiziert nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.

So funktioniert die Berechnung (Gesetzesstand 2026)

Die Berechnung der Spekulationssteuer erfolgt gemäß § 23 EStG: 1. Fristprüfung: Liegen zwischen dem notariellen Kaufvertrag und dem notariellen Verkaufsvertrag mindestens 10 Jahre, ist der gesamte Gewinn steuerfrei. 2. Eigennutzungs-Ausnahme: Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend selbst bewohnt, ist der Verkauf auch vor Ablauf der 10 Jahre steuerfrei. 3. Gewinn- & Steuerberechnung: Spekulationsgewinn = Veräußerungspreis - Anschaffungskosten - Veräußerungskosten Liegt der Gewinn über der Freigrenze von 1.000 € pro Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 EStG), wird der gesamte Gewinn mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz versteuert.

Beispielrechnungen (Praxis-Szenarien 2026)

Szenario 1: Immobilienverkauf innerhalb von 7 Jahren (Steuerpflichtig)

Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung vor Ablauf der 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG.

Eingabewerte:
Anschaffungskosten (2019):300.000 €
Veräußerungspreis (2026):450.000 €
Haltedauer:7 Jahre
Nutzung:Vermietet (Kapitalanlage)
Einkommensteuersatz:35 %
Ergebnisse:
Veräußerungsgewinn:150.000,00 €
Steuerlicher Status:Steuerpflichtig (unter 10 Jahre Haltedauer)
Zu zahlende Spekulationssteuer:52.500,00 €

Szenario 2: Verkauf nach 11 Jahren Haltedauer (Steuerfrei)

Steuerfreier Verkauf eines Renditeobjektes nach Ablauf der 10-Jahres-Frist.

Eingabewerte:
Anschaffungskosten (2015):250.000 €
Veräußerungspreis (2026):420.000 €
Haltedauer:11 Jahre
Nutzung:Vermietet
Ergebnisse:
Veräußerungsgewinn:170.000,00 €
Steuerlicher Status:Steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG)
Zu zahlende Spekulationssteuer:0,00 €

Sonderfälle & Häufige Fehler

Sonderfälle und steuerliche Kriterien beim Immobilienverkauf: • Drei-Objekt-Grenze (Gewerblicher Grundstückshandel): Werden innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien veräußert, stuft das Finanzamt den Verkauf als gewerblichen Grundstückshandel ein. Die 10-Jahres-Frist entfällt und es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an. • Das 3-Kalenderjahre-Prinzip bei Eigennutzung: Die Immobilie muss im Verkaufskaufjahr sowie in den zwei zusammenhängenden Kalenderjahren davor bewohnt worden sein (z. B. Dezember 2024, ganz 2025 und Januar 2026 reicht aus). • Buchwertminderung durch AfA: Bei vermieteten Objekten zieht das Finanzamt bisher in Anspruch genommene Gebäude-Abschreibungen (AfA) vom Anschaffungspreis ab, was den steuerpflichtigen Gewinn erhöht. • Freigrenze von 1.000 € (§ 23 Abs. 3 EStG): Die Freigrenze beträgt 1.000 € pro Kalenderjahr. Wird diese auch nur um 1 € überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Amtliche Primärquellen & Rechtsgrundlagen

Rechtsstand 2026
Bundesministerium der Finanzen (BMF) / BMJ · § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG
Einkommensteuergesetz (§ 23 EStG - Private Veräußerungsgeschäfte)↗
Gültig 2026 · Geprüft 2026-09-06
Bundesfinanzhof (BFH) · § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG
BFH-Rechtsprechung zur Eigennutzung und 10-Jahres-Frist↗
Gültig 2026 · Geprüft 2026-09-06

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wann ist ein Immobilienverkauf komplett steuerfrei?↓
Ein Verkauf ist steuerfrei, wenn zwischen den Notarverträgen von Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen oder die Immobilie in den letzten 3 Kalenderjahren selbst bewohnt wurde.
Welches Datum zählt für die 10-Jahres-Frist?↓
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge (Verpflichtungsgeschäfte), nicht der spätere Grundbucheintrag oder Nutzen-Lasten-Wechsel.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?↓
Der Gewinn wird deinem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz (bis max. 42 % bzw. 45 %) versteuert.
Wann ist der Immobilienverkauf spekulationssteuerfrei?↓
Der Verkauf von privaten Immobilien ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre liegen (§ 23 EStG) oder wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst bewohnt wurde.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?↓
Der Verkaufsgewinn (Verkaufserlös abzüglich Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Veräußerungskosten) wird zum persönlichen Einkommensteuersatz im Jahr des Verkaufs versteuert.

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