Mietrendite-Rechner 2026
Der Mietrendite-Rechner 2026 berechnet die Bruttomietrendite, Nettomietrendite und den Kaufpreisfaktor für Immobilien als Kapitalanlage. Berücksichtige Kaufnebenkosten und Verwaltungskosten für eine fundierte Investitionsentscheidung.
Eingaben & Parameter
Immobilienwerte & Mieteinnahmen für 2026 anpassen.
Ca. 10,0 % vom Kaufpreis
Entspricht 12.000 € Nettokaltmiete p.a.
Berechnungsergebnis
Bruttomietrendite
4,80 %
Verhältnis Jahreskaltmiete zu KaufpreisNettomietrendite
4,15 %
Unter Berücksichtigung aller NebenkostenKaufpreisfaktor (Vervielfältiger)
20,8x
Jahreskaltmieten bis zur Amortisation des KaufpreisesGesamtinvestition (Kaufpreis + NK):275.000 €
Kaufpreis pro m²:3.333,33 €/m²
Miete pro m² (monatlich):13,33 €/m²
✓ Fachlich verifiziert nach Immobilien-Bewertung Standards.
So funktioniert die Berechnung (Gesetzesstand 2026)
Die Berechnung der Mietrendite erfolgt nach anerkannten Immobilien-Bewertungsverfahren:
1. Bruttomietrendite (%):
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) * 100
2. Nettomietrendite (%):
Nettomietrendite = [ (Jahreskaltmiete - Nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) ] * 100
3. Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger):
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Beispielrechnungen (Praxis-Szenarien 2026)
Szenario 1: Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Berechnung der Brutto- und Nettomietrendite für eine Eigentumswohnung im Gesamtwert von 250.000 €.
Eingabewerte:
Kaufpreis:250.000 €
Kaufnebenkosten (10 %):25.000 €
Monatliche Kaltmiete:1.000 € (12.000 € / Jahr)
Wohnfläche:75 m²
Nicht umlagefähige Kosten / Jahr:600 €
Ergebnisse:
Bruttomietrendite:4,80 %
Nettomietrendite:4,15 %
Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger):20,8x
Gesamtinvestition:275.000 €
Szenario 2: Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt
Ertragsberechnung für ein Wohnobjekt mit höheren Nebenkosten und Mieteinnahmen.
Eingabewerte:
Kaufpreis:650.000 €
Kaufnebenkosten (12 %):78.000 €
Monatliche Kaltmiete:3.250 € (39.000 € / Jahr)
Wohnfläche:220 m²
Nicht umlagefähige Kosten / Jahr:2.400 €
Ergebnisse:
Bruttomietrendite:6,00 %
Nettomietrendite:5,03 %
Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger):16,7x
Gesamtinvestition:728.000 €
Sonderfälle & Häufige Fehler
Wichtige Einflussfaktoren bei der Mietrendite-Berechnung:
• Kaufnebenkosten: Die Bruttomietrendite täuscht oft eine zu hohe Verzinsung vor, weil Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten (10–15 %) unberücksichtigt bleiben. Maßgeblich ist stets die Nettomietrendite.
• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten: Instandhaltungsrücklage und Verwaltergebühren dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden und verringern den Reingerteag der Immobilie.
• Leerstandsrisiko: Für einen realistischen Vergleich solltest du einen Puffer von 2–5 % der Jahresmiete für eventuelle Leerstände einkalkulieren.
• Gebäude-AfA (§ 7 EStG): Durch die Gebäudeabschreibung (2 % bis 3 % p.a. des Gebäudeanteils) lassen sich die zu versteuernden Mieteinnahmen in der Steuererklärung spürbar reduzieren.
Amtliche Primärquellen & Rechtsgrundlagen
Rechtsstand 2026Bundesministerium der Finanzen (BMF) / BMJ · § 21 EStG
Einkommensteuergesetz (§ 21 EStG - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)↗
Gültig 2026 · Geprüft 2026-09-06
Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) · ImmoWertV § 27 - § 34
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV - Ertragswertverfahren)↗
Gültig 2026 · Geprüft 2026-09-06
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist eine gute Mietrendite im Jahr 2026?↓
In deutschen Großstädten (A-Lagen) liegt eine marktübliche Nettomietrendite bei 3,0 % bis 4,0 %. In B- und C-Lagen sind Nettorenditen von 4,5 % bis 6,0 % realistisch.
Worin unterscheidet sich die Brutto- von der Nettomietrendite?↓
Die Bruttomietrendite setzt lediglich die Kaltmiete ins Verhältnis zum Nacktkaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich alle Kaufnebenkosten sowie die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
Wie interpretiert man den Kaufpreisfaktor?↓
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten nötig sind, um den Kaufpreis abzudecken. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, Werte über 25 bis 30 signalisieren ein hohes Preisniveau.
Was unterscheidet die Bruttomietrendite von der Nettomietrendite?↓
Die Bruttomietrendite ins Verhältnis gesetzt zur reinen Kaltmiete und dem Kaufpreis dient nur der Grobsichtung. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sowie nicht umlegbare Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
Wie hoch sollte die Mietrendite bei einer Kapitalanlage sein?↓
In guten Lagen (A-Städten) liegen Nettomietrenditen meist zwischen 2,5 % und 4,0 %, bieten dafür aber Wertsteigerungspotenzial. In B- und C-Lagen werden häufig Renditen von 5,0 % bis 7,0 % angestrebt, um Risiko und Leerstand abzudecken.
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