Mietrendite-Rechner 2026
Der Mietrendite-Rechner 2026 berechnet die Bruttomietrendite, Nettomietrendite und den Kaufpreisfaktor für Immobilien als Kapitalanlage. Berücksichtige Kaufnebenkosten und Verwaltungskosten für eine fundierte Investitionsentscheidung.
Eingaben & Parameter
Immobilienwerte & Mieteinnahmen für 2026 anpassen.
Ca. 10,0 % vom Kaufpreis
Entspricht 12.000 € Nettokaltmiete p.a.
Berechnungsergebnis
Bruttomietrendite
4,80 %
Verhältnis Jahreskaltmiete zu KaufpreisNettomietrendite
4,15 %
Unter Berücksichtigung aller NebenkostenKaufpreisfaktor (Vervielfältiger)
20,8x
Jahreskaltmieten bis zur Amortisation des KaufpreisesGesamtinvestition (Kaufpreis + NK):275.000 €
Kaufpreis pro m²:3.333,33 €/m²
Miete pro m² (monatlich):13,33 €/m²
✓ Fachlich verifiziert nach Immobilien-Bewertung Standards.
So funktioniert die Berechnung (Gesetzesstand 2026)
Die Berechnung der Mietrendite erfolgt nach anerkannten Immobilien-Bewertungsverfahren:
1. Bruttomietrendite (%):
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) * 100
2. Nettomietrendite (%):
Nettomietrendite = [ (Jahreskaltmiete - Nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) ] * 100
3. Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger):
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Beispielrechnungen (Praxis-Szenarien 2026)
Szenario 1: Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Berechnung der Brutto- und Nettomietrendite für eine Eigentumswohnung im Gesamtwert von 250.000 €.
Eingabewerte:
Kaufpreis:250.000 €
Kaufnebenkosten (10 %):25.000 €
Monatliche Kaltmiete:1.000 € (12.000 € / Jahr)
Wohnfläche:75 m²
Nicht umlagefähige Kosten / Jahr:600 €
Ergebnisse:
Bruttomietrendite:4,80 %
Nettomietrendite:4,15 %
Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger):20,8x
Gesamtinvestition:275.000 €
Szenario 2: Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt
Ertragsberechnung für ein Wohnobjekt mit höheren Nebenkosten und Mieteinnahmen.
Eingabewerte:
Kaufpreis:650.000 €
Kaufnebenkosten (12 %):78.000 €
Monatliche Kaltmiete:3.250 € (39.000 € / Jahr)
Wohnfläche:220 m²
Nicht umlagefähige Kosten / Jahr:2.400 €
Ergebnisse:
Bruttomietrendite:6,00 %
Nettomietrendite:5,03 %
Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger):16,7x
Gesamtinvestition:728.000 €
Sonderfälle & Häufige Fehler
Wichtige Einflussfaktoren bei der Mietrendite-Berechnung:
• Kaufnebenkosten: Die Bruttomietrendite täuscht oft eine zu hohe Verzinsung vor, weil Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten (10–15 %) unberücksichtigt bleiben. Maßgeblich ist stets die Nettomietrendite.
• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten: Instandhaltungsrücklage und Verwaltergebühren dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden und verringern den Reingerteag der Immobilie.
• Leerstandsrisiko: Für einen realistischen Vergleich solltest du einen Puffer von 2–5 % der Jahresmiete für eventuelle Leerstände einkalkulieren.
• Gebäude-AfA (§ 7 EStG): Durch die Gebäudeabschreibung (2 % bis 3 % p.a. des Gebäudeanteils) lassen sich die zu versteuernden Mieteinnahmen in der Steuererklärung spürbar reduzieren.
Amtliche Primärquellen & Rechtsgrundlagen
Verifiziert 2026Bundesministerium der Finanzen (BMF) / BMJ • § 21 EStGEinkommensteuergesetz (§ 21 EStG - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ↗Gültig für 2026 • Verifiziert: 2026-09-06Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) • ImmoWertV § 27 - § 34Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV - Ertragswertverfahren) ↗Gültig für 2026 • Verifiziert: 2026-09-06
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist eine gute Mietrendite im Jahr 2026?↓
In deutschen Großstädten (A-Lagen) liegt eine marktübliche Nettomietrendite bei 3,0 % bis 4,0 %. In B- und C-Lagen sind Nettorenditen von 4,5 % bis 6,0 % realistisch.
Worin unterscheidet sich die Brutto- von der Nettomietrendite?↓
Die Bruttomietrendite setzt lediglich die Kaltmiete ins Verhältnis zum Nacktkaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich alle Kaufnebenkosten sowie die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
Wie interpretiert man den Kaufpreisfaktor?↓
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten nötig sind, um den Kaufpreis abzudecken. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, Werte über 25 bis 30 signalisieren ein hohes Preisniveau.
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