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AfA Gebäude-Abschreibungsrechner 2026

Der AfA Gebäude-Abschreibungsrechner 2026 berechnet die jährliche steuerliche Absetzung für Abnutzung (AfA) deiner vermieteten Immobilie. Für Neubauten ab Baujahr 2023 gilt ein erhöhter linearer AfA-Satz von 3 % p.a. (§ 7 Abs. 4 EStG).

Eingaben & Parameter

Gebäudeanteil & Fertigstellungsjahr nach § 7 Abs. 4 EStG.

§ 7 EStG

Gesamtkaufpreis abzüglich Grundstücksanteil (Grund & Boden ist nicht abschreibungsfähig)

3 % linear ab 2023 | 2 % linear für 1925 - 2022 | 2,5 % linear vor 1925

Berechnungsergebnis
Jährliche Gebäude-AfA (Steuerabzug)
9.000,00 € / Jahr
Monatlicher Werbungskosten-Abzug
750,00 € / Monat
Abschreibungssatz (AfA-Satz):3 % linear p.a.
Gesamte Abschreibungsdauer:33.3 Jahre
✓ Fachlich verifiziert nach § 7 Abs. 4 EStG (Gesetzesstand 2026).

So funktioniert die Berechnung (Gesetzesstand 2026)

Die Berechnung der Gebäude-AfA erfolgt gemäß § 7 Abs. 4 EStG: 1. Gebäudeanteil (Bemessungsgrundlage): Kaufpreis - Wert des Grund und Bodens + Gebäudenahe Kaufnebenkosten = AfA-Bemessungsgrundlage 2. Gesetzlicher AfA-Satz: • Baujahr ab 2023: 3 % p.a. linear (33,3 Jahre Nutzungsdauer) • Baujahr 1925 bis 2022: 2 % p.a. linear (50 Jahre Nutzungsdauer) • Baujahr vor 1925: 2,5 % p.a. linear (40 Jahre Nutzungsdauer) 3. Jährlicher Werbungskosten-Abzug: AfA pro Jahr = Bemessungsgrundlage * AfA-Satz

Beispielrechnungen (Praxis-Szenarien 2026)

Szenario 1: Neubau ab Baujahr 2023 (3 % lineare AfA)

Gebäude-AfA für ein Mietshaus im Wert von 300.000 € (ohne Grund & Boden).

Eingabewerte:
Gebäudeanteil Anschaffung:300.000 €
Baujahr:2024
AfA-Satz (§ 7 Abs. 4 EStG):3,0 % p.a. linear
Ergebnisse:
Jährlicher Steuerabzug (AfA):9.000,00 € / Jahr
Monatlicher Abzug:750,00 € / Monat
Nutzungsdauer / Abschreibung:33,3 Jahre

Szenario 2: Bestandsimmobilie Baujahr 1990 (2 % lineare AfA)

Berechnung für eine vermietete Eigentumswohnung.

Eingabewerte:
Gebäudeanteil Anschaffung:200.000 €
Baujahr:1990
AfA-Satz (§ 7 Abs. 4 EStG):2,0 % p.a. linear
Ergebnisse:
Jährlicher Steuerabzug (AfA):4.000,00 € / Jahr
Monatlicher Abzug:333,33 € / Monat
Nutzungsdauer / Abschreibung:50,0 Jahre

Sonderfälle & Häufige Fehler

Steuerliche Regeln bei der Gebäude-AfA: • Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden): Nur das Gebäude unterliegt der Abnutzung. Das Finanzamt fordert die Aufteilung mittels der offiziellen BMF-Arbeitshilfe (typischerweise entfallen ca. 20–40 % auf den unvollständigen Grund und Boden). • Sonder-AfA nach § 7b EStG: Für den Bau neuer Mietwohnungen mit hohem Effizienzstandard können zeitweise zusätzliche Sonderabschreibungen genutzt werden. • Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG): Durch ein qualifiziertes Bausachverständigen-Gutachten kann dem Finanzamt eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden, um höhere AfA-Sätze anzuwenden. • Unterjährige Anschaffung: Bei einem Kauf im Laufe des Jahres steht dir die AfA im ersten Jahr zeitanteilig für die verbleibenden Monate zu.

Amtliche Primärquellen & Rechtsgrundlagen

Rechtsstand 2026
Bundesministerium der Justiz (BMJ) · § 7 Abs. 4 EStG
Einkommensteuergesetz (§ 7 Abs. 4 EStG - Absetzung für Abnutzung bei Gebäuden)↗
Gültig 2026 · Geprüft 2026-09-06
Bundesministerium der Finanzen (BMF) · BMF-Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung
BMF-Arbeitshilfe zur Aufteilung von Kaufpreis für Grund und Boden sowie Gebäude↗
Gültig 2026 · Geprüft 2026-09-06

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann man ein selbstgenutztes Eigenheim steuerlich abschreiben?↓
Nein. Die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG gilt ausschließlich für vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilien sowie für betrieblich genutzte Gebäude.
Wie wird der Gebäudeanteil ermittelt?↓
Der Gebäudeanteil wird mithilfe der offiziellen BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung auf Basis von Bodenrichtwerten und Gebäudesachwerten ermittelt.
Gilt der 3 % AfA-Satz auch für Altbauten?↓
Nein. Der lineare AfA-Satz von 3 % p.a. gilt gesetzlich nur für Wohngebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden.
Gehören Notar- und Maklerkosten zur AfA-Bemessungsgrenze?↓
Ja. Der anteilige Gebäudeanteil der Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler) erhöht die steuerliche AfA-Bemessungsgrundlage.
Wie hoch sind die aktuellen Abschreibungssätze für Gebäude?↓
Gemäß § 7 Abs. 4 EStG gilt: Für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 beträgt die lineare AfA 3,0 % p.a. (33,3 Jahre). Für Gebäude mit Baujahr 1925 bis 2022 gelten 2,0 % p.a. (50 Jahre).
Kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden?↓
Ja, kann durch ein qualifiziertes Bausachverständigen-Gutachten nachgewiesen werden, dass die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer ist als der gesetzliche AfA-Zeitraum, darf der höhere AfA-Satz angewendet werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

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