Baufinanzierung Tilgungs-Rechner 2026
Der Baufinanzierung Tilgungs-Rechner 2026 berechnet deine monatliche Annuitätsrate, den Zins- und Tilgungsverlauf sowie die verbleibende Restschuld zum Ende der Zinsbindung für Immobilienkredite und Baudarlehen.
Eingaben & Parameter
Passe die Werte für Baufinanzierung Tilgungs-Rechner 2026 an.
€
%
%
Jahre
Berechnungsergebnis
Kreditsumme / Darlehen
300.000,00 €
Monatliche Annuitätsrate
1.450,00 € / Monat
Gezahlte Zinsen (Zinsbindung)
101.146,00 €
Gezahlte Tilgung (Zinsbindung)
72.854,00 €
Restschuld nach Zinsbindung
227.146,00 € (nach 10 Jahren)
✓ Fachlich verifiziert nach § 16 PangV.
So funktioniert die Berechnung (Gesetzesstand 2026)
Die Berechnung der Annuität erfolgt finanzmathematisch nach folgender Vorgehensweise:
1. Monatliche Rate (Annuität):
Rate = Darlehensbetrag * (Sollzinssatz + Anfängliche Tilgung) / 1.200
2. Monatsaufteilung in Zins und Tilgung:
Monatlicher Zinsanteil = Restschuld * Sollzinssatz / 1.200
Monatlicher Tilgungsanteil = Rate - Monatlicher Zinsanteil
3. Restschuldentwicklung:
Nach jedem Monat wird der Tilgungsanteil von der Restschuld abgezogen. Über die Jahre steigt der Tilgungsanteil kontinuierlich an (Tilgungseffekt), da der Zinsanteil auf das gesunkene Restdarlehen schrumpft.
Beispielrechnungen (Praxis-Szenarien 2026)
Szenario 1: Baufinanzierung 300.000 € mit 3,8 % Zins und 2 % Anfänglicher Tilgung
Klassische Baufinanzierung für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung.
Eingabewerte:
Kreditsumme / Darlehen (€):300000
Sollzinssatz (% p.a.):3.8
Anfängliche Tilgung (% p.a.):2
Zinsbindung (Jahre):10
Ergebnisse:
Monatliche Annuitätsrate:1.450,00 €
Zinszahlung (1. Jahr):11.400,00 €
Tilgungszahlung (1. Jahr):6.000,00 €
Restschuld nach Zinsbindung:227.146,00 €
Szenario 2: Anschlussfinanzierung 150.000 € mit 3,5 % Zins und 3 % Tilgung
Erfolgreiche Anschlussfinanzierung mit höherer Tilgungsrate.
Eingabewerte:
Kreditsumme / Darlehen (€):150000
Sollzinssatz (% p.a.):3.5
Anfängliche Tilgung (% p.a.):3
Zinsbindung (Jahre):10
Ergebnisse:
Monatliche Annuitätsrate:812,50 €
Zinszahlung (1. Jahr):5.250,00 €
Tilgungszahlung (1. Jahr):4.500,00 €
Restschuld nach Zinsbindung:98.412,10 €
Sonderfälle & Häufige Fehler
Sonderfälle und rechtliche Vorgaben bei der Baufinanzierung:
• Sondertilgungsrecht: Viele Darlehensverträge erlauben kostenfreie Sondertilgungen von meist 5 % der Ursprungs-Darlehenssumme pro Kalenderjahr, was die Restschuld und Gesamtlaufzeit erheblich verkürzt.
• Kündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB): Bei Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren hast du das gesetzliche Recht, den Vertrag nach Ablauf von 10 Jahren nach vollständigem Empfang ohne Vorfälligkeitsentschädigung mit 6-monatiger Frist zu kündigen.
• Tilgungssatzwechsel: Flexible Baufinanzierungen gestatten während der Zinsbindung mehrmalige Anpassungen der Tilgungsrate (z. B. von 2 % auf 3 % oder umgekehrt bei veränderten Lebensverhältnissen).
• Forward-Darlehen: Bis zu 36 bis 60 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung kannst du dir mit einem Forward-Darlehen die heutigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern.
Amtliche Primärquellen & Rechtsgrundlagen
Rechtsstand 2026Bundesministerium der Justiz (BMJ) · § 16 PangV
Preisangabenverordnung (§ 16 PangV - Effektiver Jahreszins bei Immobiliardarlehen)↗
Gültig 2026 · Geprüft 2026-09-06
Bundesministerium der Justiz (BMJ) · § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB
Bürgerliches Gesetzbuch (§ 489 BGB - Ordentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren)↗
Gültig 2026 · Geprüft 2026-09-06
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet anfängliche Tilgung bei einer Baufinanzierung?↓
Die anfängliche Tilgung gibt an, wie viel Prozent der Darlehenssumme im ersten Jahr getilgt werden. Da die monatliche Annuitätsrate konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil mit jedem Monat, weil die ersparten Zinsen direkt der Tilgung zugutekommen.
Was passiert am Ende der Zinsbindung mit der Restschuld?↓
Am Ende der Zinsbindung vereinbarst du für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung (Prolongation bei deiner bisherigen Bank oder Umschuldung zu einem anderen Institut).
Wie stark verkürzt eine höhere Tilgungsrate die Laufzeit?↓
Eine Erhöhung von 2 % auf 3 % anfängliche Tilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit des Immobilienkredits oft um circa 10 Jahre und spart erhebliche Zinskosten.
Was ist die empfohlene Mindestanfangstilgung bei der Baufinanzierung?↓
Experten empfehlen eine anfängliche Tilgung von mindestens 2,0 % bis 3,0 % p.a., um die Restschuld bis zum Ende der ersten Zinsbindungsphase (z. B. 10 oder 15 Jahre) auf ein risikoarmes Maß zu senken.
Wie funktioniert ein Tilgungswechsel während der Laufzeit?↓
Viele moderne Baufinanzierungen erlauben vertraglich 1 bis 3 kostenlose Tilgungssatzwechsel (z. B. zwischen 1 % und 10 %) während der Zinsbindungsfrist, um die Rate an geänderte Lebensumstände anzupassen.
Ähnliche Rechner
Immobilien Kaufnebenkosten Rechner 2026
Berechne alle Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notarkosten (ca. 1,5 %), Maklercourtage und Grundbuch.
Berechnen
Ratenkredit-Rechner 2026
Berechne Monatsrate, Gesamtzinsen und Restschuld für deinen Ratenkredit 2026 – mit Tilgungsplan und Effektivzins-Vergleich.
Berechnen
Mietrendite-Rechner 2026
Berechne die Mietrendite deiner Immobilie 2026: Brutto-Mietrendite und Netto-Mietrendite nach Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten.
Berechnen
Instandhaltungsrücklage Rechner 2026
Berechne die Instandhaltungsrücklage für deine Immobilie 2026 nach der Petersschen Formel: empfohlene Ansparung pro m² und Jahr.
Berechnen